Mietrecht: Mieterhöhung, Nebenkosten und Kündigung

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumt er die Frist, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen – ein Guthaben müssen Sie aber trotzdem bekommen.

Prüfen Sie außerdem:

• Sind nur umlagefähige Kosten enthalten? Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen gehören nicht dazu.
• Ist der Verteilerschlüssel korrekt und nachvollziehbar?
• Wurden Leerstandskosten auf die verbliebenen Mieter umgelegt? Das ist unzulässig.
• Sind Ihre Vorauszahlungen vollständig angerechnet?

Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege. Einwendungen müssen Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.

Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt:

• Die Miete muss 15 Monate unverändert gewesen sein.
• Die Erhöhung darf in drei Jahren 20 Prozent nicht übersteigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent.
• Der Vermieter muss die ortsübliche Vergleichsmiete begründen – durch Mietspiegel, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
• Sie haben eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats.

Eine Mieterhöhung ist keine einseitige Anordnung, sondern ein Angebot: Sie müssen zustimmen. Tun Sie das nicht, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Anders liegt es bei der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB: Dort dürfen jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten umgelegt werden, gedeckelt auf drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren.

Ist die Wohnung mangelhaft, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB) – dafür braucht es keine Zustimmung des Vermieters. Voraussetzung ist aber, dass Sie den Mangel angezeigt haben.

Gehen Sie so vor:

1. Mangel schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.
2. Mangel dokumentieren – Fotos, Datum, bei Lärm ein Protokoll.
3. Miete nur unter Vorbehalt kürzen, um eine Rückforderung offenzuhalten.

Vorsicht bei der Höhe: Wer zu viel mindert und dadurch mit zwei Monatsmieten in Rückstand gerät, riskiert die fristlose Kündigung. Bei Unsicherheit zahlen Sie die volle Miete unter Vorbehalt und fordern den Betrag anschließend zurück.

Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Kündigungsschreiben muss die begünstigte Person namentlich benennen und das Interesse konkret begründen – pauschale Angaben machen die Kündigung unwirksam.

Die Kündigungsfristen für den Vermieter richten sich nach der Mietdauer: drei Monate bis fünf Jahre, sechs Monate bis acht Jahre, danach neun Monate.

Sie können der Kündigung nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte bedeutet – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Vertragsende erfolgen.

Stellt sich der Eigenbedarf später als vorgetäuscht heraus, haben Sie Schadensersatzansprüche, die Umzugskosten und Mietmehrkosten umfassen können.