Eigenbedarf: Kündigung prüfen und widersprechen

Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund im Wohnraummietrecht – und der, bei dem am meisten schiefgeht. Viele Schreiben sind bereits aus formalen Gründen unwirksam, ohne dass Mieter das erkennen.

Was das Gesetz verlangt

Der Vermieter darf kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Eigenbedarf liegt vor, wenn er die Räume für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

„Benötigen" heißt: Es müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen. Die Gerichte prüfen nicht, ob der Wunsch klug ist – wohl aber, ob er ernsthaft besteht und der Nutzungswunsch konkret ist.

Ein reiner Wunsch nach höherer Miete genügt nicht. Auch die Absicht, die Wohnung zu verkaufen, ist kein Eigenbedarf.

Diese vier Formfehler machen die Kündigung unwirksam

1. Die begünstigte Person wird nicht benannt. Das Kündigungsschreiben muss die Person namentlich bezeichnen, für die die Wohnung benötigt wird. „Für ein Familienmitglied" oder „für meine Tochter" ohne Namen genügt nicht.

2. Der Bedarf wird nicht konkret begründet. Es muss dargelegt werden, warum gerade diese Person gerade diese Wohnung braucht. Formelhafte Wendungen reichen nicht. Nachgeschobene Gründe im Prozess heilen den Mangel nicht.

3. Die Schriftform ist verletzt. Eigenhändige Unterschrift aller Vermieter. Bei mehreren Eigentümern – etwa einer Erbengemeinschaft – müssen alle unterschreiben oder wirksam vertreten sein. Eine E-Mail oder ein Fax genügt nicht.

4. Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht fehlt. Der Vermieter muss auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 BGB und auf Form und Frist hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, können Sie den Widerspruch noch im Räumungsprozess erklären – die Zwei-Monats-Frist gilt dann nicht.

Prüfen Sie diese vier Punkte zuerst. Sie erledigen mehr Kündigungen als jede inhaltliche Auseinandersetzung.

Wann Eigenbedarf inhaltlich scheitert

Rechtsmissbrauch. Der Vermieter braucht deutlich mehr Wohnraum, als er tatsächlich benötigt, oder er hat den Bedarf beim Vertragsschluss bereits absehen können und verschwiegen.

Verfügbare Alternativwohnung. Steht im selben Haus eine vergleichbare Wohnung leer oder wird während der Kündigungsfrist frei, muss sie angeboten werden.

Nur vorübergehender Bedarf. Wer die Wohnung für wenige Monate braucht, kann darauf keine Kündigung stützen.

Teilbedarf. Wird nur ein Teil der Wohnung benötigt, ist die Kündigung der gesamten Wohnung unverhältnismäßig.

Sperrfrist nach Umwandlung. Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, darf der Erwerber sich frühestens nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen. Die Länder können die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB). Prüfen Sie, welche Regelung an Ihrem Ort gilt – das ist einer der wenigen echten Ortsunterschiede im Mietrecht.

Der Widerspruch nach der Sozialklausel

Selbst eine formal einwandfreie und inhaltlich begründete Kündigung können Sie angreifen: § 574 BGB gibt Ihnen ein Widerspruchsrecht, wenn die Beendigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist.

Anerkannte Härtegründe:

• hohes Alter in Verbindung mit langer Wohndauer und Verwurzelung
• schwere Erkrankung, bei der ein Umzug gesundheitsgefährdend wäre
• Schwangerschaft oder ein Kind kurz vor dem Schulabschluss
• fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen
• Behinderung und eine darauf angepasste Wohnung

Der Bundesgerichtshof verlangt in Härtefällen eine sorgfältige Einzelfallabwägung. Bei geltend gemachter Gesundheitsgefährdung müssen die Gerichte in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen – ein pauschaler Verweis auf das Alter genügt aber nicht.

Form und Frist: Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt werden (§ 574b BGB). Begründen Sie ihn konkret und legen Sie Nachweise bei – ärztliche Atteste, Nachweise erfolgloser Wohnungssuche, Bescheinigungen über Betreuungsbedarf.

Hat der Widerspruch Erfolg, wird das Mietverhältnis fortgesetzt: befristet, unbefristet oder zu geänderten Bedingungen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Zieht die benannte Person nicht ein, wird die Wohnung stattdessen teurer vermietet oder verkauft, liegt der Verdacht nahe.

Ihre Ansprüche umfassen dann:

• Umzugskosten
• Maklerkosten für die neue Wohnung
• Renovierungs- und Einrichtungskosten
• Mietmehrkosten der neuen Wohnung, nach der Rechtsprechung teils über mehrere Jahre
• gegebenenfalls entgangene Vorteile

Die Beweislast liegt zunächst bei Ihnen. Fällt der Eigenbedarf aber kurz nach Ihrem Auszug weg, muss der Vermieter substantiiert darlegen, warum – gelingt ihm das nicht, spricht der Anschein für ein Vortäuschen.

Beobachten Sie deshalb, was nach dem Auszug geschieht: Klingelschild, Mietportale, Verkaufsanzeigen. Halten Sie Ihre Beobachtungen mit Datum fest.

So gehen Sie vor

1. Nicht sofort ausziehen. Die Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht automatisch – dazu braucht es ein Räumungsurteil.
2. Die vier Formpunkte prüfen.
3. Widerspruch erklären, wenn Härtegründe vorliegen – schriftlich, fristgerecht, begründet.
4. Mieterverein oder Anwalt einschalten, bevor die Frist läuft. Ein Rechtsschutz mit Mietrechtsbaustein greift hier in der Regel.
5. Parallel suchen. Auch bei guten Erfolgsaussichten ist eine Alternative die bessere Verhandlungsposition.

Mieterhöhung, Nebenkosten und Mängel im Überblick: Mietrecht. Wie sich Anwaltskosten aus dem Streitwert ergeben – bei Räumung meist die Jahresnettomiete – steht unter Anwaltskosten.