Mietminderung: Mängel richtig geltend machen
Die Miete ist bei einem Mangel kraft Gesetzes gemindert. Wer aber zu viel kürzt, riskiert die fristlose Kündigung – so gehen Sie sicher vor.
Wenn die Wohnung mangelhaft ist, müssen Sie nicht die volle Miete zahlen. Das steht in § 536 BGB und gilt automatisch. Der Weg dorthin ist trotzdem der häufigste Anlass für Räumungsklagen – weil Mieter formale Schritte überspringen oder zu hoch greifen.
Was ein Mangel ist
Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich gemindert ist. Es kommt auf die Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand an, nicht auf ein Verschulden des Vermieters.
Typische Mängel:
- Feuchtigkeit und Schimmel
- Heizungsausfall oder unzureichende Raumtemperatur
- Ausfall von Warmwasser, Strom oder Aufzug
- Lärm von einer Baustelle oder aus Nachbarwohnungen
- undichte Fenster, defekte Rollläden
- Ungeziefer
- erhebliche Abweichung der Wohnfläche
Zur Wohnfläche hat der Bundesgerichtshof entschieden: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 Prozent nach unten ab, liegt ein Mangel vor – die Miete ist dann im Verhältnis der Abweichung gemindert.
Kein Mangel sind unerhebliche Beeinträchtigungen, Umstände, die Sie bei Vertragsschluss kannten, selbst verursachte Schäden und normale Wohngeräusche.
Die vier Schritte
1. Dokumentieren
Bevor Sie irgendetwas schreiben, sichern Sie Beweise:
- Fotos mit Datum, bei Feuchtigkeit auch aus verschiedenen Blickwinkeln
- Bei Temperaturmängeln: Thermometermessungen mit Datum, Uhrzeit und Ort
- Bei Lärm: ein Lärmprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer, Art des Geräuschs
- Zeugen benennen
- Bei Schimmel: gegebenenfalls ein Sachverständigengutachten
Das Lärmprotokoll wird oft unterschätzt. Ohne konkrete Aufzeichnungen scheitert eine Minderung wegen Lärm fast immer.
2. Mangel anzeigen
Die Anzeige ist Voraussetzung für die Minderung (§ 536c BGB). Schriftlich, mit Zugangsnachweis, mit konkreter Beschreibung und einer angemessenen Frist zur Beseitigung – zwei Wochen sind bei nicht dringenden Mängeln üblich, bei Heizungsausfall im Winter deutlich weniger.
Kündigen Sie in demselben Schreiben an, dass Sie ab Zugang die Miete mindern werden.
3. Angemessen mindern
Gemindert wird von der Bruttomiete, also der Gesamtmiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung – nicht von der Nettokaltmiete. Das übersehen viele und kürzen zu wenig.
Die Höhe richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Anhaltspunkte aus der Rechtsprechung:
| Mangel | Größenordnung |
|---|---|
| Heizungsausfall im Winter, Wohnung unbewohnbar | bis 100 % |
| Raumtemperatur dauerhaft unter 18 °C | 20 bis 50 % |
| Schimmel in einem Wohnraum | 10 bis 20 % |
| Ausfall des Warmwassers | 10 bis 15 % |
| Baulärm tagsüber | 10 bis 25 % |
| Aufzugsausfall in höheren Etagen | 5 bis 10 % |
| defekte Klingel- oder Gegensprechanlage | bis 5 % |
Diese Werte sind keine Rechtsnorm, sondern Sammlungen von Einzelfallentscheidungen. Sie zeigen eine Größenordnung. Maßgeblich sind Dauer, Jahreszeit, betroffene Räume und tatsächliche Nutzungseinschränkung.
4. Unter Vorbehalt zahlen
Der wichtigste Schutz. Überweisen Sie den geminderten Betrag mit dem Verwendungszweck „Miete unter Vorbehalt der Rückforderung", oder – bei Unsicherheit über die Höhe – die volle Miete unter Vorbehalt und fordern Sie den Anteil anschließend zurück.
Das kostet Liquidität, beseitigt aber das Kündigungsrisiko vollständig.
Das Risiko, das unterschätzt wird
Wer zu viel mindert, gerät in Zahlungsverzug. Erreicht der Rückstand einen Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) – selbst dann, wenn ein Mangel vorlag, die Minderungsquote aber zu hoch angesetzt war.
Bei einer Minderung von 30 Prozent ist dieser Punkt nach knapp sieben Monaten erreicht. Genau so entstehen Räumungsklagen, in denen der Mieter in der Sache recht hatte.
Eine Schonfrist gibt es: Wird der Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon allerdings unberührt.
Weitere Ansprüche neben der Minderung
Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB) – etwa für Möbel, die durch Feuchtigkeit beschädigt wurden. Bei anfänglichen Mängeln haftet der Vermieter verschuldensunabhängig.
Selbstvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB) – Sie lassen den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen, wenn er in Verzug ist. Vorher Frist setzen, Kostenvoranschlag einholen, alles dokumentieren.
Fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB) – wenn der Gebrauch ganz oder teilweise nicht gewährt wird und Abhilfe trotz Frist ausbleibt.
Zurückbehaltungsrecht – zusätzlich zur Minderung dürfen Sie einen Teil der Miete einbehalten, um Druck auszuüben. Anders als die Minderung ist dieser Betrag später nachzuzahlen. Üblich ist das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrags.
Der häufigste Streitfall: Schimmel
Hier steht meist die Verursachung im Raum. Der Vermieter behauptet falsches Lüften, der Mieter einen Baumangel.
Die Beweislast ist gestuft: Zunächst muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht aus dem Gebäude stammt – also keine Wärmebrücke, keine defekte Abdichtung, kein Feuchteschaden. Gelingt ihm das, muss der Mieter darlegen, ausreichend geheizt und gelüftet zu haben.
Der Bundesgerichtshof hat außerdem klargestellt: Wärmebrücken, die zur Bauzeit den damaligen Vorschriften entsprachen, sind kein Mangel – auch wenn sie nach heutigen Maßstäben problematisch wären. Bei Altbauten ist die Lage damit oft schwieriger, als sie zunächst erscheint.
Führen Sie bei Schimmelverdacht ein Lüftungsprotokoll und messen Sie die Luftfeuchtigkeit. Das dreht die Beweislage häufig.
Nebenkosten, Mieterhöhung und Eigenbedarf im Überblick: Mietrecht. Wie Sie eine Abrechnung prüfen, zeigt der Beitrag Nebenkostenabrechnung prüfen.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen zum Thema
Muss ich die Minderung ankündigen?
Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein und muss nicht beantragt werden. Zwingend erforderlich ist aber die Mängelanzeige: Erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter vom Mangel weiß, können Sie mindern. Wer monatelang schweigt und dann rückwirkend kürzt, hat für die Zeit davor keinen Anspruch.
Gibt es eine verbindliche Mietminderungstabelle?
Nein. Die kursierenden Tabellen sind Sammlungen von Einzelfallurteilen, keine Rechtsnormen. Sie geben eine Größenordnung, mehr nicht. Gerichte entscheiden nach den Umständen des Einzelfalls – Dauer, Jahreszeit, Umfang der Beeinträchtigung und Nutzungsart der Räume.
Darf der Vermieter wegen einer Minderung kündigen?
Wegen einer berechtigten Minderung nicht. Wenn Sie aber zu viel kürzen und dadurch mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand geraten, liegt ein Kündigungsgrund vor (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) – auch dann, wenn ein Mangel tatsächlich bestand.
Kann ich den Mangel selbst beseitigen lassen?
Ja, unter Voraussetzungen. Nach § 536a Abs. 2 BGB dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Kosten verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die Beseitigung zur Erhaltung der Sache notwendig ist. Setzen Sie vorher eine angemessene Frist und dokumentieren Sie alles.