Mietkaution zurückfordern: Fristen und Abzüge
Der Vermieter darf die Kaution nicht unbegrenzt behalten. Welche Fristen gelten, welche Abzüge zulässig sind und wie Sie die Rückzahlung durchsetzen.
Die Kaution ist beim Auszug der häufigste Streitpunkt. Der Vermieter darf sie eine Weile behalten – aber nicht beliebig lange und nicht in voller Höhe.
Was gesichert wird
Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis (§ 551 BGB):
- rückständige Miete
- Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
- Schadensersatz für Beschädigungen über normale Abnutzung hinaus
- wirksam geschuldete Schönheitsreparaturen
Nicht gesichert sind Ansprüche, die mit dem Mietverhältnis nichts zu tun haben.
Höchstgrenze: drei Nettokaltmieten, also ohne Betriebskosten. Sie dürfen in drei Monatsraten zahlen. Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam.
Anlagepflicht: getrennt vom Vermögen des Vermieters, insolvenzfest, verzinst zum üblichen Sparzinssatz (§ 551 Abs. 3 BGB). Verletzt der Vermieter diese Pflicht, dürfen Sie die Kautionszahlung bis zur Erfüllung zurückhalten.
Wie lange der Vermieter prüfen darf
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Maßgeblich ist eine angemessene Prüfungsfrist.
Die Rechtsprechung erkennt in der Regel drei bis sechs Monate an. Danach ist die Kaution fällig.
Die wichtige Ausnahme: Steht eine Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag einbehalten – aber nur den, nicht die gesamte Kaution. Als Richtwert gilt etwa das Drei- bis Vierfache der monatlichen Vorauszahlung. Der Rest ist auszuzahlen.
Weil die Abrechnungsfrist zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums läuft, kann sich der Rest der Kaution also länger verzögern – aber eben nur der Teil, der dafür nötig ist.
Welche Abzüge zulässig sind
Der entscheidende Maßstab: vertragsgemäße Abnutzung ist mit der Miete abgegolten (§ 538 BGB).
| Zulässig | Nicht zulässig |
|---|---|
| Brandloch im Parkett | abgelaufener Teppich nach 10 Jahren |
| Dübellöcher in ungewöhnlicher Zahl | übliche Bohrlöcher für Regale und Bilder |
| zerbrochene Fensterscheibe | vergilbte Tapete nach langer Mietzeit |
| Schäden durch Haustiere | Laufspuren im Bodenbelag |
| offene Mietschulden | Renovierung ohne wirksame Klausel |
Schönheitsreparaturen sind der häufigste unberechtigte Abzug. Sie schulden sie nur, wenn eine wirksame Klausel im Vertrag steht. Unwirksam sind insbesondere:
- starre Fristenpläne ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand
- Klauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich
- Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand
- Vorgaben zu Farbwahl während der Mietzeit
Ein großer Teil der Klauseln in älteren Verträgen hält der Prüfung nicht stand. Lassen Sie den Vertrag prüfen, bevor Sie streichen – die eingesparte Renovierung ist oft mehr wert als die Kaution.
Das Übergabeprotokoll entscheidet
Es ist das wichtigste Beweismittel für beide Seiten.
Beim Einzug halten Sie alle vorhandenen Mängel fest, auch kleine. Ohne Einzugsprotokoll spricht beim Auszug wenig für Sie.
Beim Auszug achten Sie darauf:
- Zählerstände notieren
- Zustand jedes Raums einzeln beschreiben
- Fotos mit Datum machen, unabhängig vom Protokoll
- eine Kopie mitnehmen, unterschrieben von beiden
- nichts unterschreiben, dem Sie nicht zustimmen – notfalls unterschreiben Sie mit dem Zusatz, dass einzelne Punkte bestritten werden
Unterschreiben Sie ein Protokoll, in dem Schäden aufgeführt sind, gilt das als Anerkenntnis. Das lässt sich später kaum noch korrigieren.
So fordern Sie die Kaution ein
1. Schriftlich auffordern. Nach Ablauf von etwa sechs Monaten: Aufforderung zur Rückzahlung mit konkreter Frist von zwei Wochen und Angabe des Kontos.
2. Abrechnung verlangen. Behält der Vermieter etwas ein, muss er das begründen und beziffern. Ein pauschaler Einbehalt „für eventuelle Nachforderungen" reicht nicht.
3. Verzug setzen. Nach fruchtlosem Fristablauf schulden Sie Verzugszinsen und der Vermieter die Kosten der Rechtsverfolgung.
4. Mahnbescheid oder Klage. Bei Beträgen bis 5.000 Euro ist das Amtsgericht zuständig. Das Mahnverfahren ist günstig und ohne Anwalt möglich; widerspricht der Vermieter, geht es ins streitige Verfahren.
Ein Mieterverein prüft die Abrechnung für Mitglieder ohne zusätzliche Kosten – bei Kautionsstreitigkeiten oft der wirtschaftlichste Weg.
Verjährung
Ihr Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren zum Ende des Jahres, in dem er fällig geworden ist – also frühestens etwa sechs Monate nach Auszug.
Umgekehrt gilt für den Vermieter eine deutlich kürzere Frist: Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Wer also ein Jahr nach dem Auszug plötzlich Schadensersatz für Kratzer im Parkett verlangt, ist zu spät – auch wenn er die Kaution noch hält.
Diese kurze Frist wird häufig übersehen und ist eines der stärksten Argumente in Kautionsstreitigkeiten.
Nebenkosten, Mietminderung und Kündigung im Überblick: Mietrecht. Wie Sie eine Betriebskostenabrechnung prüfen, zeigt der Beitrag Nebenkostenabrechnung prüfen.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen zum Thema
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne Betriebskosten (§ 551 BGB). Sie dürfen in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist bei Mietbeginn fällig. Eine höhere Kaution ist insoweit unwirksam, der überschießende Betrag kann jederzeit zurückgefordert werden.
Darf ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
Nein. Das wird Abwohnen genannt und ist unzulässig, weil die Kaution auch andere Ansprüche sichert. Wer die letzte Miete nicht zahlt, gerät in Verzug – der Vermieter kann kündigen und die Kosten der Beitreibung geltend machen.
Muss die Kaution verzinst werden?
Ja. Der Vermieter muss sie zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, getrennt von seinem Vermögen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution. Bei den Zinssätzen der vergangenen Jahre sind die Beträge allerdings gering.
Was gilt bei einem Eigentümerwechsel?
Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein und haftet für die Rückzahlung der Kaution – auch wenn der Voreigentümer sie ihm nicht übergeben hat (§ 566a BGB). Sie müssen sich also an den neuen Eigentümer halten, nicht an den alten.